已經(jīng)在中國(guó)南京成功舉辦過(guò)兩屆的LogiMAT China ，又將于本月再度亮相。作為歐洲最大的內(nèi)部物流行業(yè)展會(huì)，LogiMAT在德國(guó)斯圖加特成功舉辦了14年之后，前兩年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)。“LogiMAT就是在中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時(shí)代契機(jī)下決定登陸中國(guó)。”南京斯圖加特聯(lián)合展覽有限公司項(xiàng)目總監(jiān)夏薇解釋道，“一方面，近年來(lái)隨著中國(guó)人口紅利的漸漸退去，以及土地成本的節(jié)節(jié)攀升，越來(lái)越多的制造型企業(yè)將工廠、倉(cāng)庫(kù)、和物流配送中心紛紛遷至二線城市和周邊地區(qū)。另一方面，一些國(guó)際跨國(guó)公司調(diào)整全球供應(yīng)鏈戰(zhàn)略，將制造環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移至勞動(dòng)力成本更為低廉的國(guó)家，轉(zhuǎn)而開(kāi)始在中國(guó)大范圍部署倉(cāng)庫(kù)和物流配送中心。更為關(guān)鍵的是，隨著更多企業(yè)業(yè)務(wù)的不斷成長(zhǎng)壯大和復(fù)雜化以及電子商務(wù)井噴式爆發(fā)，對(duì)于物流的需求也早已不是早期簡(jiǎn)單粗獷式的貨物倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸，而是延伸至更專業(yè)化、更智能化、更高效的系統(tǒng)服務(wù)，迫切渴望優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部物流流程，讓LogiMAT China嗅到了機(jī)會(huì)。”
戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵則更是直白的表示，物流地產(chǎn)能快速走出經(jīng)濟(jì)下行壓力以及制造業(yè)的一片看空的陰霾，就是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)搭上了一班電商迅猛崛起的新型號(hào)快車，例如淘寶在2015年的“雙11”就創(chuàng)下912億的銷售額，讓世界看到了對(duì)物流地產(chǎn)需求的迅猛態(tài)勢(shì)。
各路資本搶占“蛋糕”租金看漲
戴德梁行近期發(fā)布的《中國(guó)高端物流市場(chǎng)2015年回顧》 報(bào)告顯示：中國(guó)本土背景的公司正在大舉進(jìn)入高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)，其中不乏萬(wàn)科、平安等等房地產(chǎn)的“跨界”企業(yè)。據(jù)悉，2015年，萬(wàn)科計(jì)劃開(kāi)發(fā)超過(guò)100萬(wàn)平方米的物流物業(yè)，這已經(jīng)超過(guò)目前排名第二的嘉民。來(lái)自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬(wàn)平方米的物業(yè)，每年的建筑規(guī)模高達(dá)80萬(wàn)平方米；電商巨頭京東，自2007年進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，5年間便拿地超出1400畝，在北上廣等13座城市分別建立了物流中心，使得電商物流一家親的趨勢(shì)更為明朗；菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過(guò)1000畝的供地協(xié)議，“圈地”擴(kuò)張形勢(shì)明顯。由此可見(jiàn)，互聯(lián)時(shí)代的興起成為倒逼工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心因素。
物流地產(chǎn)受到資本的關(guān)注，這與市場(chǎng)需求快速膨脹不無(wú)關(guān)系。萬(wàn)科新任高級(jí)副總裁譚華杰在萬(wàn)科2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，電商給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業(yè)態(tài)的實(shí)體店數(shù)量在下降，而賣場(chǎng)里的倉(cāng)庫(kù)卻是越來(lái)越多。這是一個(gè)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，更是未來(lái)的趨勢(shì)。因此，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)受到?jīng)_擊的同時(shí)，物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。”不過(guò)世邦魏理仕有關(guān)人士指出，近年來(lái)，中國(guó)政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下降城市工業(yè)用地指標(biāo)，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。過(guò)去十年間，物流地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)歷了從零到有的高速增長(zhǎng)，但整體來(lái)看，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍遠(yuǎn)落后于日益膨脹的需求。
事實(shí)上，各路資本搶灘物流地產(chǎn)這一現(xiàn)象直接帶動(dòng)了各大城市物流等工業(yè)地產(chǎn)的租金增長(zhǎng)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2015年北上廣深租金繼續(xù)上揚(yáng)且空置率都保持在10%以內(nèi)； 深圳仍是目前高端物流倉(cāng)庫(kù)租金最貴的城市，上海租金排名第二，空置率大約在8.8%；從需求和租金方面而言，上海仍是一個(gè)被普遍看好的地區(qū)，世邦魏理仕發(fā)布跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，在過(guò)去5年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%，遠(yuǎn)高于住宅投資2%左右的租金回報(bào)水平。與此同時(shí)，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場(chǎng)整體空置率僅9.1%。
國(guó)企改革釋放資源“供給側(cè)”有望
在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面臨“收緊”、上海工業(yè)用地新政導(dǎo)致“土地瓶頸”的狀況下，國(guó)企改革釋放的資源或?qū)⒊蔀楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全新“供給側(cè)”。上海市國(guó)有企業(yè)旗下?lián)碛写罅客恋刭Y源，其中閑置、低效利用的土地資產(chǎn)一旦在改革中市場(chǎng)化，將有效釋放出大量的市場(chǎng)供應(yīng)，為市場(chǎng)提供全新的“供給側(cè)”。蘇智淵認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)從平臺(tái)提供者逐步向資源配置者轉(zhuǎn)換。因此，誰(shuí)能更早更快的整合資源，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展創(chuàng)造更大價(jià)值，就會(huì)獲得企業(yè)的青睞。他提出，上海漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)就是一個(gè)非常典型的案例。原為電子制造業(yè)聚集地的漕河涇東區(qū)，經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，土地大量閑置的過(guò)程，華鑫股份對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，打造出了高端商務(wù)園區(qū)，提供了優(yōu)秀的建筑形態(tài)。同時(shí)，華鑫股份相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，他們也在考慮，在現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)空間載體的基礎(chǔ)上，依托上海儀電打造智慧城市的背景，把漕河涇東區(qū)打造成一個(gè)真正智慧的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。這里不僅有智慧的硬件、智慧的服務(wù)，同時(shí)還將以國(guó)內(nèi)外一流孵化器為技術(shù)引擎，吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者，打造成智慧產(chǎn)業(yè)鏈，將會(huì)誕生一個(gè)充滿活力、富有創(chuàng)造力的華鑫慧享科創(chuàng)中心。來(lái)源: 新聞晨報(bào)(上海) |
